Immobilien: Corona hat den Boom bei flexiblen Büroflächen ausgebremst – doch die Branche ist weiter optimistisch – Handelsblatt

Immobilien: Corona hat den Boom bei flexiblen Büroflächen ausgebremst – doch die Branche ist weiter optimistisch – Handelsblatt

Co-Working-Büro in Frankfurt

Die Anmietungen steigen langsam wieder.


(Foto:& The Office Group)

London, Erfurt Angesichts der gähnenden Leere in vielen deutschen Büros mutet der Plan von Olly Olsen und Charlie Green waghalsig an. Die beiden Gründer des britischen Co-Working-Anbieters The Office Group steigen groß in den deutschen Markt ein – mitten in der Coronakrise. Im August eröffnet ihr erstes Bürogebäude an der Berliner Friedrichstraße, es folgen weitere Immobilien in Berlin, Hamburg und Frankfurt.

Der Zeitplan habe sich wegen der Corona-Baupause leicht verschoben, berichten die beiden Unternehmer dem Handelsblatt. Aber ihre Strategie haben sie nicht geändert. „Wir haben die Erfahrung gemacht, dass die besten Gebäude in den besten Lagen auch schwierige Zeiten überstehen“, sagt Green. Das Kontorhaus in Berlin sei im August zu rund 20 Prozent vermietet, im folgenden Monat seien es schon 40 Prozent. Die Zahl der Anfragen steige jede Woche, sagt Olsen.

Ihr Angebot richtet sich vor allem an Unternehmen, weniger an freischaffende Einzelkämpfer. Die Flächen bestehen zu 65 Prozent aus privaten Büros, nur zwei bis vier Prozent sind für „Hotdesking“, also einzelne Plätze im Großraum, vorgesehen.

Während viele kleinere Co-Working-Anbieter um ihre Existenz kämpfen, scheinen die beiden Briten unbesorgt. Kapital haben sie reichlich, seit im Jahr 2017 die weltgrößte Beteiligungsfirma Blackstone als Mehrheitseigner bei ihnen einstieg. Blackstone habe zudem ein tiefes Verständnis des deutschen Marktes, sagt Green.

Ihre fünf deutschen Adressen sind vom Feinsten. In Berlin lauten sie Unter den Linden, Friedrichstraße und Alexanderplatz. In Hamburg sind sie künftig am Meßberg und in Frankfurt an der Alten Oper vertreten. In München suchen sie noch nach einem Standort. Man suche aktiv weitere Gebäude, gern auch zum Kaufen, sagt Green.

Die beiden Immobilienexperten hatten sich bereits 2003 in London mit der Office Group selbstständig gemacht und zählen zu den Pionieren des Sektors. In den ersten sieben Jahren haben sie jedes Jahr ein neues Gebäude gekauft, später sind sie zum Mieten übergegangen, um schneller wachsen zu können. Inzwischen vermieten sie 51 Gebäude, zwölf davon besitzen sie. Dass sie reale Vermögenswerte in der Bilanz haben, helfe ungemein in der Krise, sagt Green.

Markt leidet unter Corona

Ihr Vorstoß nach Deutschland ist dennoch nicht ohne Risiko. Der Markt für flexible Büroflächen wurde vom Lockdown hart getroffen. Unter anderem ist das Meeting- und Veranstaltungsgeschäft weggebrochen. „Bei den großen Anbietern steht dieses für 20 bis 40 Prozent der Umsätze“, erklärt Stephan Leimbach, verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft bei JLL in Deutschland. Er glaubt, dass die Coronakrise die Konsolidierung der Branche beschleunigen wird. Eine Reihe von Anbietern prüfe nun ihr Portfolio, stelle auch einzelne Standorte infrage.

Konkrete Änderungen gibt es bereits: WeWork wird nicht wie geplant knapp 22.000 Quadratmeter Bürofläche in den Düsseldorfer „Herzogterrassen“ beziehen, bestätigt eine WeWork-Sprecherin. Eine erst im Januar angekündigte Anmietung in Berlin-Friedrichshain von 7.600 Quadratmetern soll aber ebenso planmäßig an den Markt kommen wie ein neuer Standort am Alexanderplatz.

Nikolay Kolev, Chef für Nord- und Zentraleuropa bei WeWork, erklärt: „Wir gucken uns durchaus an, wenn es Märkte und Standorte gibt, die wirtschaftlich keinen Sinn für uns machen und nicht zu unserem Konzept passen. Dann kann es teilweise auch zu Schließungen kommen.“ Bereits eröffnete Standorte in Deutschland sollen jedoch nicht geschlossen werden. „In den größeren Märkten wie Berlin, München, London, Paris und New York werden wir auch weiterhin Standorte eröffnen“, sagt Kolev.

Eine erhöhte Nachfrage sieht WeWork bei großen Firmen mit mehr als 500 Mitarbeitern, diese würden bereits 45 Prozent des Kundenstamms ausmachen. In Zukunft sollen sich Nutzer außerdem nicht nur für einen einzigen Standort, sondern gleich für eine ganze Stadt entscheiden können. Das sei Teil des Fünfjahresplans des Büroflächenvermieters. Ziel sei es, Ende 2021 profitabel zu sein. Kolev ist „vorsichtig optimistisch“, denn die Entwicklung der vergangenen Wochen sei besser gewesen als erwartet. „Vorsichtig“ jedoch, weil keiner voraussehen könne, wie sich die Pandemie weiterentwickle.

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Wie jäh Corona den Boom bei den flexiblen Büros ausgebremst hat, zeigt eine Analyse von Bulwiengesa: Im ersten Halbjahr wurden nur 40.000 Quadratmeter vermietet, 30.000 davon zwischen Januar und März. Zum Vergleich: Im Vorjahreszeitraum waren es 110.000 Quadratmeter.

Kurzfristige Kündigungen

Der deutsche Marktführer Design Offices verzeichnet wenig Auszüge. Dies betreffe vor allem Freischaffende, Coaches oder Berater mit kurzen Kündigungsfristen, berichtet Joachim Gripp, CEO von Design Offices. Für rund 85 Prozent des Kundenstamms stehen indes Unternehmen – und die hielten an ihren Verträgen fest. „Nur in Einzelfällen fragten Unternehmen Stundungen oder Flächenverkleinerungen nach“, sagt Gripp.

Wesentlich stärker beschäftigt ihn die Neuvermietung: An einem Standort in Berlin sei der Vertrag eines Großmieters ausgelaufen. Dort sank die Auslastung von 95 auf unter 60 Prozent. Solch ein Fall sei aber die „absolute Ausnahme“, sagt Gripp. An seinen Expansionsplänen hält das Unternehmen auch in der Krise fest. Im März eröffnete ein neuer Standort in Essen, im April in Berlin, im Mai in Bonn. Im Jahresverlauf sollen weitere Standorte in Hannover und Nürnberg folgen, Anfang 2021 in Berlin, Köln und München.

„Innerhalb von zwölf Monaten expandieren wir unsere Flächen um 30 Prozent“, sagt Gripp. Die Herausforderung sei jetzt, die Vermietungen voranzutreiben. „Zuletzt haben sich die Firmenkunden mit Anmietungen spürbar zurückgehalten“, erklärt der Design-Offices-CEO. Er glaubt jedoch, dass Corona der Nachfrage langfristig helfen kann und Unternehmen die Vorteile flexibler Büros mit kürzeren Vertragslaufzeiten erkennen.

Auch die Office Group setzt darauf, dass die Branche trotz der Rezession weiterwächst. „Wir erwarten größeres Interesse an dem Sektor und mehr Geschäft für uns, weil es einen Wunsch nach mehr Flexibilität gibt“, sagt Olsen. „Die Arbeitswoche wird sich ändern. Niemand will fünf Tage zu Hause arbeiten, und niemand will fünf Tage ins Büro gehen. Arbeitgeber müssen ihren Mitarbeitern mehr Optionen bieten.“

Die beiden Gründer erwarten, dass große Unternehmen neben der Zentrale in der Innenstadt künftig zusätzlich Satellitenbüros in den Vororten anmieten, damit Mitarbeiter näher an ihrer Wohnung arbeiten können. In London suche man deshalb bereits nach Standorten in den Vororten, sagt Olsen. Das neueste Gebäude hat die Firma gerade in dem Wohnviertel Notting Hill eröffnet. „Die Leute gehen gern zu Fuß zur Arbeit“, sagt er.

Aktuell arbeitet die große Mehrheit ihrer 20.000 Mitglieder noch zu Hause. Homeoffice ist laut Olsen aber keine langfristige Lösung: „Das Büro bleibt die zentrale Drehscheibe, um Kollegen zu treffen und zusammenzuarbeiten.“ Der Optimismus wird in der Branche insgesamt geteilt: Laut einer globalen Savills-Umfrage unter 90 Anbietern blicken 58 Prozent zuversichtlich auf die kommenden zwölf Monate, weitere 16 Prozent sogar sehr optimistisch.

Anbieter bleiben optimistisch

Große Anbieter wie Design Offices und The Office Group könnten am Ende die Gewinner sein. Kleinere Anbieter hingegen, die stärker auf Freischaffende setzen, bekämen die Krise besonders zu spüren, sagt Oliver Rohr, Experte für flexible Büroflächen beim Analysehaus Bulwiengesa. Er rechnet damit, dass der Bedarf von Unternehmen an Flächen steigt, wenn sie ihre Mitarbeiter zurück in gemeinsame Büros holen möchten: Weil wegen der Corona-Auflagen in den Niederlassungen der Firmen nicht genügend Platz sei, könnten sie kurzfristig bei WeWork, Design Office und Co. anmieten.

Leimbach von JLL teilt die Einschätzung, dass Co-Working-Anbieter künftig verstärkt neue Standorte in den Vororten eröffnen. „Warum sollte ein Münchener Unternehmen nicht auch flexible Flächen in Rosenheim anmieten? Das erspart Mitarbeitern die Pendelei“, sagt Leimbach. Mit einer kompletten Abkehr von der Lage-Priorität in den Zentren rechnet er aber nicht: Wenn die Anbieter flexibler Büroflächen die Möglichkeit hätten, in bester Lage anzumieten, würden sie das auch in Zukunft tun.

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